2024房價預測！必須要知道的關鍵指標！

2024房價預測

面對新的一年，未來房價還有可能下跌嗎？

房地產是金額龐大且具有保值性的資產～～～

一般房屋的經濟折舊年限都50～60年，但土地就沒有折舊的問題。

相反的，只要附近價格上漲就會帶動上漲，而且就算沒有也會隨通膨上漲。

各種因素在發展地區更加明顯，這也是為什麼房價漲個不停其中因素，

而我們在房價高漲的時代，想要買一間屬於自己的家已經不是件容易的事情。

入手的時機點非常重要，因此我們才要關注房價的走勢，避免做出令自己後悔的決定！

觀察歷史，推測未來

我相信大家都對近幾年的房價漲幅非常有感，關於要怎麼判斷未來房市，可以回顧歷史給我們的啟示。

藉由過去的條件如何影響當時市場，就可以大概知道在什麼條件下的房市的變化。

先來觀察中古屋（信義指數）以及預售屋（國泰指數）的歷史房價指數。

中古屋市場

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  預售新成屋市場

我們可以發現價格長期穩定上升，難怪人家說買房穩賺不賠，以長期來看確實如此，但重點要放在了解各時期的原因跟成果喔。

• (2014~2018)房地合一造成交易量縮減時，仍保有價格水準。

• (2018~2020)隨著逐年持有稅額降低，交易量開始回溫。

• (2020~2022)全球疫情，美國ＱＥ、消費力降、利率降低，手上現金變多又在利率低的環境下造成交易量及房價有明顯的增長。

• (2022)美國在一年內連續多次升息，市場買氣中斷，多數人在觀望。

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各種判斷房市的因素

以我在臉書預測2024預售屋來舉例分析可能影響未來房市的各種因素，包括國際情勢、經濟狀況、利率變動、國家政策、供給跟需求、人口結構等。

• 國際｜國際情勢對我國的影響

• 經濟｜資金流向

• 政策｜國家未來方向

• 建商｜建商對未來市場的預期

• 買盤｜市場產品的趨勢

• 人口｜總人口減少的影響

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  國際因素（大環境）

  美國聯準會短期多次大幅度升息、各國負債比較高建商接連出現倒閉風潮、
  較高的房貸利率影響購屋意願，代表之前累積的剛性需求族群可能已經累積不少的買壓會選擇在修正利率的時候出手。

  
  

  
  

  經濟因素（資金盤）

  
  

  

  台灣經濟排名世界14

  
  

  
  

  

  台商資金回流

  
  

  

  疫情間置產湧入

  
  

  
  

  由此可知，台灣的有錢人還是非常的多，而過多的資金進入房市，造成需求面上升。

  
  

  政策因素（政黨）

   

  總統大選(1/13)正式結束，原執政黨成功連任，代表目前的政策將會延續。

  
  

• 推動囤房稅2.0，採全國總歸戶、避免惡意炒作

• 未來8年新增30萬戶社宅，減少購屋需求

• 租金補貼新增25萬戶，降低居住成本

• 新青安貸款，協助青壯年購屋

• 南部開發政策，投資產業園區

供給因素（建商）

建築執照逐年降低

建築執照是什麼？有什麼關係？

簡單說建商要蓋房子的條件之一，就是必須取得政府的建築執照，而2023申請建照數量創三年新低，意味以後能蓋的房子也少，或是建商不看好後幾年房市，短期來看開工數量增加未來幾年還會有更多供給：長期來看則會因為供給不足應負未來持續的需求而上漲。

產品趨勢（流通性）

分析來自吉屋網的統計表：

• 從平均總價/平均單價可以看出房子的平均坪數越來越小。

• 112兩季漲幅跟對比111Q3漲幅可以看出來，總價再下跌。

• 而112的漲幅呈現趨緩，可以代表漲幅有限上升。

推測：未來趨勢可能是利用低坪數維持總價。

人口結構（高齡化影響）

台灣人口結構

探討的關鍵是房子越蓋越多，人口總數減少所帶來的影響在什麼時候？

一、

台灣主力購屋族群是30~50歲，依圖片推算2022最多購買力族群，給他們20年來購屋，代表影響最明顯大概是在2042年左右。

二、依據戶籍登記資料，

住宅房子變多：
99年底台灣家戶數達793萬7024戶，到108年底，遞增至883萬2745戶，10年來增近90萬戶，增幅達11.29%，到110年1月底止，戶數則再增為8,938,484戶。

這也是為什麼人口總數變少卻還沒影響到現在房價的兩大主因。

整體來說，我認為2024具備的條件有

• 台商資金持續回流

• 科技業出口成長

• 央行停止升息

• 房屋持有成本增加

• 增加社會住宅

• 南部產業園區

• 人口變少、戶數增加

• 新青安政策

• 低坪數維持總價

• 未來2~3年新屋變少

• 平均地權條例

阿樺＠建議

在資金充足的房市，加上新青安帶來的購買力提升，目前看不到房市會下跌的明顯理由，頂多維持一定的總價，但縮小坪數，有點像香港那樣。甚至在政府投資的產業地區有可能會有比較明顯的漲幅，而多屋族的增加持有成本，很有可能會轉價到租屋族身上，租金補貼只能算是多少減緩，租金是有可能會再上漲的。

因為市場房價過高，加上銀行的限貸令，所以高總價的物件流通性會變差，而且現代人戶數人少變少，有考慮要購買高總價或是大坪數的朋友要非常注意在未來的轉手。

而2024想置產的朋友可以考慮利用新青安貸款配合政府投資的方向，在選擇物件上推薦小坪數低總價是未來好轉手的物件，若喜歡新屋的朋友，要注意建案變少的情況。至於租屋族群可能將面臨租金上漲（房東的房子越多，增加的成本會越高）。