買房糾紛｜房產交易必知！漏水風險大揭秘，解決方案一次搞懂！

 

常見漏水屋的成因與迷思！

漏水屋問題通常源自建築結構、屋頂、或水管系統的缺陷~~~

這些問題可能在房屋交易前隱藏，而在交易後才逐漸浮現......

根據內政部不動產資訊平台統計，房產交易糾紛中，漏水瑕疵的問題長年佔據第一！

讓不少屋主和買家面臨無法預料的經濟損失和居住困擾。

為了解決買漏水屋迷思，阿樺來提供解決方案，讓您在房產交易中遠離漏水風險。

不想買到漏水屋，我該怎麼做？

重點在於事前先親自檢查！

就算是預售屋都有可能碰到施工瑕疵導致的漏水，何況是逐年折舊老化的中古屋。時間拉長後，有很多因素會導致大小程度的漏水發生。最保險的方法是請驗屋公司來，但一般來說普遍屋主不會答應在交屋前給買方做驗屋，所以可以先親自檢查再來判斷後續的決定。

一、漏水檢查要點：（記得準備一隻高流明手電筒）

• 浴室廁所天花板：這邊有很多管線，可以用手機錄影或探頭查看。

• 窗框及舊式窗型冷氣孔：這邊可能老化變形，或施工有瑕疵，建議下雨天來檢查。

• 家具後牆：相鄰浴室、廁所、廚房、陽台、窗後的牆壁。

• 腳踢板：因水往低處流，這裡常容易被忽略。

• 廚房水槽：排水測試，檢查下方管線、地板、排水口。

• 馬桶或嵌入型浴缸底部：馬桶底部外漏或是浴缸底部積水。

若以上檢查都沒問題，還要注意什麼？（跳第三部）

但不幸發現漏水跡象就來到第二步：追蹤漏水水源！

二、疑似漏水屋，如何識別水源？

這就像我們感冒去看醫生一樣，清楚表達病症給醫生，才能精準的對症下藥。

先排除外部因素：鄰宅or下雨

簡單說如果家裡都沒用水(看水錶)，家裡卻漏水……。

• 如果最近也沒下雨，那就是鄰宅漏過來的！像是我家樓上施工，結果害我天花板漏水……。

• 如果在下雨天常態性漏水，那就要檢查門窗或是外牆，尤其是頂樓住戶的天花板。

• 如果家裡沒用水就在漏，下雨天又更加劇，那就是外部性因素全包。

樓上浴廁施工導致樓下大面積漏水

反之是自宅漏水，就看漏水大小程度來判斷原因及位置

• 假設是大面積或是程度高（有水滴），那多半是管線有破裂（排水時最明顯）。

• 假設是小面積或是程度低（有水痕），那多半是轉線銜接處有滲漏（持續滲漏）。

• 再進而判斷離漏水點最近的出水口或管線位子，然後轉達給抓漏廠商進行修繕。

上方管線長時間漏水導致發霉

特殊案例

容易發生在15~20年前裝潢的物件上，或是不良廠商為了降低成本使用鎂板，

氧化後的鎂板很容易被誤會成漏水。

氧化鎂板的缺點

氧化鎂板案例

三、若交屋後發現漏水，誰該負責？

Ａ：屋主負責

你有聽過『現況交屋』嗎？
事實上『現況交屋』只對明顯可見，以及有告知明確標示的範圍有效，但這不全然能免除屋主應負瑕疵擔保的法律責任。

Ｂ：買家負責

但如果屋主有誠實告知你(註1)，而你也答應(可能較便宜或其他條件)，是可以在買賣契約上特約『瑕疵擔保免除條款』(註2)，來避免後續糾紛唷。
（關於要怎麼寫才有效，因應不同況狀，建議請教專業房仲或律師協助）

註1：民法355

註2：民法366

Ｑ：那都沒有講，我也沒有問那怎麼算？

Ａ：如果沒告知瑕疵，在交屋後發生漏水就要非常注意法定時效性(註3)！同時證明瑕疵發生在交屋之前(註4)！

簡單的說就是買方在五年內都有權利向賣方主張請求權，但買方必須在發現瑕疵的六個月內通知賣方（賣方故意不告知則不在此限），如果六個月內沒通知，則視爲承認其所受領之物(註5)。

註3：民法365

註4：民法354

註5：民法356

Ｑ：釐清責任後，該如何求償？

Ａ：在確定是交屋前已存在瑕疵，賣方也沒有告知（法定無過失），可以主張的方式有(註6)，雖然(註3)有解除契約權，但漏水並不足以讓法院判解除契約之判決，因為漏水是可以改善的，像凶宅跟輻射屋無法改善情形，才有可能獲得解除契約之判決。

註6：民法359

雙方協議，處理流程！

現在我們了解成因，發現問題，釐清責任，最後要來解決問題！

• 依照買賣契約履行義務，或雙方協商講好，剩下就是等修繕完成就圓滿落幕！

• 如果造成糾紛成因可歸責於房仲，可以找經紀人工會、店家、消保官來申訴，獲得理賠！

• 最糟的情況就是民事訴訟，雖然上面都有法源參考，但會浪費很多時間跟金錢，重點是這段期間還要忍受漏水的痛苦！

阿樺の看法

房子是人生重要資產，一定要了解相關的權益，同時也不要去侵害他人的權益，希望能幫助您未來買房的路上避開這些地雷，或是分享給正在煩惱的親朋好友。

當有問題發生時，一定要理性解決，才避免後續衍生的紛爭（1+1），因為我看過太多案例最後都兩敗俱傷，最終搞的人漏氣比屋子漏的水還多，講白一點，打訴訟的花費通常都已經超過修繕費用了，何必浪費自己的時間跟金錢呢？

對了！
這篇主要是講買賣雙方的解決方式，若是第三者(就像我家樓上鄰居)導致的漏水，就不在上述談論的範疇了，要特別注意！

（大概簡單說，如果是大樓就找管委會，其他類型就找社區的里長、村里幹事來出面調解，但這部分就偏離主題，下次再做成一篇來討論。ＰＳ.大樓邊間外牆是自己家唷）

最後祝大家事事順利😁