首購族買房！該如何第一次就買到心中的好房？

 

首購族須知

你現在是不是想要試著買一間房子，卻不知從何下手？
可能是因為工作、結婚、小孩上學等等的因素，讓你有買房子的念頭！
但市面房屋類型跟條件五花八門，除了我能負擔的價格以外，其他條件都不是很清楚？
而且動輒都是上百萬，也不敢輕易下手，我該怎麼做才不會做出容易後悔的決定？

在購買第一間房子之前，觀念一定要先清楚。

• 先求有再求好。

• 買了終究要賣。

• 選擇保值物件。

• 買熟悉的區域。

• 要有買房的決心。

先求有再求好，依照自己能負擔程度來判斷購買區間。

通常剛出社會打拚，買房第一個面臨到的問題就是銀彈不足，所以買房我們首先要確認自己的購買能力在哪邊，好比就像是上班族去買午餐，通常會選便當店，而不是高檔餐廳，雖然高檔餐廳也吃得起，但負擔也比較大，沒辦法天天吃，而人不每天吃飯就會餓死，因此便當就適合作為上班族午餐的選項。

這簡單的道理每個人都懂，翻譯如下：

月收入5萬（上班族）

總價750萬（便當店）

總價1500萬（高檔餐廳）

天天吃（繳房貸）

餓死（被法拍）

該如何找到適合自己的”便當店“？

用月收入的3~4成來推算30年房貸金額再加上目前的自備款來判斷：

假設月收入是5萬塊，抓四成繳房貸=每個月2萬作為房貸

每個月2萬回推分30年期，推算的貸款金額為600萬

再加上頭期款2成，推算出最適合的總價為750萬

相反的，如果硬是要吃高檔餐廳

一樣用月收入5萬，但卻買1500萬（2倍）

就算是有頭期款300萬，銀行也給貸款1200萬

每個月光房貸就要繳4萬，佔月收入的八成

每個月剩下一萬怎麼過日子？

除非你是長榮海運，年終拿40個月......

否則要是有意外沒收入的情況，房子就會被銀行法拍，最後損失慘重。

人生不只是買房子，其他的錢還要拿來規劃出遊、投資理財、充實技能、改變人生用的，以後收入變高了，或是有更好的機會再來換大房。因此在預算有較少的情況，我們必須選選擇的房子條件應該是：每個月繳的起、空間夠用、上下班通勤方便。

 

買了終究要賣！不要太過執著。

聽老一輩的常說，房子是要住一輩子的。

但真的是這樣嗎？

根據統計人的一生平均會換三次房：

第一間房：

結婚的階段（25~35)歲，主要是年輕夫妻族群，還在打拚事業，預算也較有限，可能選擇20~30坪，兩房新大樓或是市區老舊公寓物件，主要需求是以上下班通勤方便為主，空間夠用就好。

第二間房：

養小孩的階段（30~50)歲，主要是小家庭為主，方便供應小孩上下學，因為有些每年超收的明星學校有學區優先入學的條件，所以希望小孩能受良好教育的父母會考慮搬到學區內。

或者家庭成員變多，加上工作一段時間有點積蓄，也有可能有換屋需求。

再者是離婚、換工作、財富的增長，都是中年換屋的常見族群。

第三間房：

退休的階段（50~70)歲，退休族群也不再因為工作或是小孩就學因素，而是偏向選擇住在醫療資源好，居家生活便利的區域，以養老生活為主。

既然會換房子那第一間房子的保值性就特別重要！不要為了便宜買在郊區，除了每天花大時間在通勤，房子還有可能變負債，雖然比較便宜，但若資產變成負債，那可是一點便宜都沒佔到！

之前的國中同學就是一個案例(2019)，

他本身在市區上班，但因為覺得市區的三房大樓太貴，一樣的價錢可以在郊區買一棟透天，於是打算每天通勤。除了每天開車來回要花兩小時，平時假日因為離市區遠，社交活動也不方便，每天上下班回家還要打掃透天跟等垃圾車，網購也不能選宅配。
最後因為想送小孩去市區唸書，覺得比較有競爭力（換屋需求），所以把郊區透天賣掉換市區三房大樓，原本透天住了五年，之後照行情賣掉，扣掉房地合一稅、土地增值稅、契稅、仲介費等等，才免強拿回本金，但市區當年的房子已經漲了三成。

當年一樣的錢就能買到，現在反而要花更多錢，而且未必還有自己喜歡的格局，其實損失的不只是漲價的空間，還有之前通勤的金錢跟時間成本，所以說買房要符合自己需求跟保值性非常重要。

第一間房子保值性非常重要

房子保值的優點：

• 房價能抗通貨膨脹，不會縮水。

• 保值性高不會被殺價，好脫手。

• 不說賺多少，但能住免費，省下租房的錢。

• 銀行借款條件較好，成數高也好入手。

• 能因應未來變化去換第二間房子。

買熟悉的地區

Ｑ：那如何挑選保值的房子？

Ａ：選你熟悉的地區，這樣判斷才不會誤差太多。

可以從以下幾點來判斷：

• 地段好：政府重大建設、產業、科技、熱鬧商圈。

• 格局好：通風採光好，格局方正，動線順暢，不要西曬。

• 景觀好：高樓層，面向河川。

• 近學區：明星學校。

• 交通好：一高鐵二捷運三交流道四公車。

• 價格好：行情在實價登錄，甚至略為便宜。

• 生活好：附近有早餐店、便利商店、全聯。

• 環境好：周遭有公園、運動場、圖書館。

• 稀少性：就像好待的單位沒人想離開，長年沒缺。

熟悉的地區也可能離爸媽家不遠，這還有一個好處就是，若有生小孩還可以請爸媽幫忙照顧一下，臨時有事情可以互相照應，爸媽身體不舒服也能馬上支援，這都很方便。

建議買熟悉的地區重點是在於當你有了預算，也清楚現階段的需求，還有保值的重要性，但這是否判斷準確就很需要過往的經驗來幫忙。

若是必須要買在不熟悉的區域裡，我會建議先在目標區域租屋生活看看再做決定。

阿樺的建議

假設你近兩年要買房，把握這準備的時間，多多學習買房知識，釐清自己的需求要買什麼，未來有什麼打算？然後再去看房，把學到的東西應用在實戰看房中，同時認真工作提高收入，當你心中的好房子出現時，你就可以很快做決定，相信自己，機會是留給準備好的人。

不管房子是大是小，它都是最溫暖的避風港。

買完房子後

當你完成了一個大目標，會更有自信完成其他目標

人生重要的大石頭放下了，更有本錢往前衝

不管外面多辛苦，都有一個溫暖的窩

不用再把錢繳給房東，繳給銀行當存錢

選對房子只要能抗通膨，要賣時就是良好的資產